[ENQUÊTE] Mal-logement : Toulouse essaie de rattraper son retard

Toulouse, comme toute grande ville, fait face à ses propres contradictions. Des milliers de sans-abris dorment chaque soir dans la rue ou en hébergement d’urgence. En même temps, des milliers de logements et bâtiments sont laissés vacants par les autorités publiques, et plus encore par des propriétaires privés. Une incohérence loin d’être facile à régler.

“Le public que l’on voit le plus en ce moment ce sont les familles”. En ce début de période hivernale, Virginie sait que du côté de la veille sociale l’ambiance n’est pas à la fête. C’est quand il fait très froid que les demandes d’hébergement d’urgence au 115 sont les plus pressantes. Et les refus d’autant plus difficiles à annoncer.

“Toulouse a un retard de dix ans en terme de création de places d’hébergement d’urgence, c’est la ville la plus sous-dotée de France”.

Virginie est membre du GPS (Groupement pour le défense du travail social), un collectif toulousain créé en 2008 par des travailleurs sociaux débordés, confrontés aux restrictions budgétaires et frustrés de ne pas pouvoir remplir pleinement leur mission de service public, inscrite dans la loi. “La préfecture nous a dit de nous débrouiller et on l’a prise au mot”, se souvient Virginie. Ils ont donc décidé de basculer dans l’illégalité, en ouvrant des squats dans des bâtiments vides pour les personnes à la rue.

Entre 400 et 500 nouvelles places d’hébergement d’urgence en trois ans

Par la voix de Virginie, le GPS reconnaît une “vraie volonté de la mairie actuelle et de la préfecture d’ouvrir plus de places”. Problème, la société évolue, fait face à une forte vague de migration,et de plus en plus de personnes se retrouvent à la rue. “Aujourd’hui, on paie le retard”, estime-t-elle Chaque jour, un peu plus de 2500 personnes composent le 115. Seuls environ 10% de ces appels aboutissent. Et sur ces 10 ou 12%, entre 80% et 95% se voient opposer un refus d’hébergement, faute de place. De quoi dissuader nombre de demandeurs, qui cessent petit à petit d’appeler.

Pourtant, les services de l’Etat et la mairie ne ménagent pas leurs efforts.

“Sur les trois dernières années, l’hébergement d’urgence est passé de 500 places à 900-1000 places, nous apprend Daniel Rougé, adjoint au maire de Toulouse aux affaires sociales. A cela, il faut ajouter l’activité hôtelière, c’est-à-dire l’attribution de places d’urgence dans des hôtels, qui varie entre 250 et 450 places, ce qui fait en tout 1 200 à 1 500 places.”

Des chiffres en augmentation donc, mais pourtant loin de répondre aux besoins de tous les sans-abri de la ville rose, estimés à près de 9 000 en 2014 par les services de la mairie.

“Il ne faut pas déconnecter l’hébergement d’urgence de l’insertion”, ajoute  Daniel Rougé en rappelant que l’accès à un logement social libère l’accès aux places d’hébergement d’urgence pour les autres.

Toulouse, une “ville très attractive”

Le logement, voilà le nerf de la guerre. La loi Duflot de janvier 2013 oblige les communes de plus de 3 500 habitants à atteindre un taux de logement social de 25% d’ici 2025. Il était auparavant fixé à un peu plus de 20% par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) de 2002. Selon les chiffres de l’USH Midi-Pyrénées, la Haute-Garonne comptabilisait 33 539 demandeurs de logements sociaux en 2015, pour 11 690 bénéficiaires d’attribution de logements la même année.

A Toulouse, c’est Franck Biasotto qui est chargé du dossier. Cet adjoint au logement de la mairie de Toulouse est aussi président de la Commission Habitat de Toulouse Métropole et président du conseil d’administration du bailleur social Habitat Toulouse (Daniel Rougé en est le vice-président). “Il n’y a pas de problème de logement à Toulouse”, explique-t-il quand nous le joignons au téléphone. Toulouse étant une ville très attractive, elle attire entre 8000 et 9000 nouveaux habitants chaque année, souligne l’élu. La politique de la ville se résume alors en deux mots : construire et optimiser le logement existant. “ Il y a 7 000 nouveaux logements par an : 3 500 sur la commune de Toulouse et 3 500 sur le reste de la métropole”, détaille Franck Biasotto. Parmi ces logements, le site de Toulouse métropole met en avant le financement de 3000 nouveaux logements sociaux par an, soit presque la moitié de la totalité des logements construits chaque année. Ces logements, s’ils étaient attribués en priorité aux sans-abris, pourraient permettre de réduire leur nombre, sinon de résoudre complètement le problème.

Plus de 4 000 logements réquisitionnables à Toulouse ?

Certes construire est une solution, mais pourquoi ne pas agir directement sur le patrimoine existant et les logements vacants? C’était d’ailleurs une promesse de l’équipe de Jean-Luc Moudenc, lors de la campagne pour l’élection municipale de 2014 :

“Nous créerons un Office municipal des locaux vacants afin de contractualiser avec les propriétaires pour une remise sur le marché locatif des appartements disponibles ;

Nous proposerons aux propriétaires de logements vacants un financement de la réhabilitation de leur logement. En contrepartie, la collectivité percevra elle-même les salaires jusqu’à remboursement de l’aide.”

La question des logements vacants avait déjà été remise sur la table au niveau national par Cécile Duflot lors de son passage au ministère du Logement en 2012-2013. Elle envisageait même à l’époque de déclencher des procédures de réquisition, pour pouvoir loger rapidement les personnes à la rue.

>> Lire : Les logements vacants, un casse-tête français

Un recensement débuté en janvier 2013 en Haute-Garonne faisait état de 5 667 logements potentiellement réquisitionnables, dont 4 344 à Toulouse. Mais ces chiffres visibles sur le site de la préfecture de Haute-Garonne n’ont pas été mis à jour depuis.

En 2013, les services de l’Etat s’étaient concentrés sur les bâtiments appartenant à des personnes morales de droit privé comprenant au moins 10 logements vacants. Soit 912 logements, dont la moitié se sont “révélés être en travaux ou occupés”, donc non réquisitionnables. En avril 2013, seule “une propriété privée en bon état représentant 15 logements et située en centre-ville de Toulouse” faisait l’objet d’une procédure de réquisition.

Contactée pour obtenir des informations actualisées sur les procédures lancées et le nombre de logements vacants restants, la préfecture n’a pas souhaité répondre à nos questions.

Le casse-tête des logements vacants privés

De son côté, la mairie tente aussi de recenser les logements vacants appartenant à des particuliers, des sociétés privées ou aux pouvoirs publics. “Les immeubles vides sont faciles à repérer mais pour les logements c’est plus difficile, explique Franck Biasotto. Les impôts ne permettent pas facilement de croiser les données.” Pour l’instant, la mairie limite le recensement aux bâtiments du centre-ville de Toulouse.

C’est finalement du côté que l’INSEE que l’on trouve des chiffres récents sur le nombre de logements vacants dans la ville rose. L’institut les définit comme :

« un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants : proposé à la vente, à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation; en attente de règlement de succession ; conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire”.

Selon ses estimations , il y avait environ 15 000 logements vacants à Toulouse en 2008, et plus de 22 000 en 2013

Pour Franck Biasotto, l’adjoint de la mairie au logement, la vacance de ces logements n’est pas voulue la plupart du temps, mais subie :

« Parfois les propriétaires et les bailleurs choisissent de laisser des biens fermés, mais c’est parce qu’il y a un trop gros déséquilibre entre le bailleur et le locataire, surtout quand ce dernier devient indésirable. Ce déséquilibre est amené par la loi de 89 qui protège énormément le locataire ».

La crainte des impayés n’est cependant pas la seule raison qui pousse les propriétaires à ne pas louer leur bien. En effet, une étude de l’Atelier Parisien d’Urbanisme (Apur) menée en 1997 sur la région parisienne met en avant d’autres causes, la vacance liée à une hésitation de la part des propriétaires ne représentant que 20% des cas étudiés. Dans 50% des cas, les propriétaires interrogés par l’Apur expliquent que la remise sur le marché de la location de leur bien impliquerait de lourds travaux de rénovations, et dans 30 % des cas, les biens restent vacants car ils sont commercialisés à un prix trop élevé par rapport au marché de l’immobilier.

Autre problème récurrent, les bâtiments vacants sont bien souvent en très mauvais état, pas aux normes, ce qui rend difficile  leur remise sur le marché de la location. Et puis comment pousser les propriétaires à remettre leur bien en état pour pouvoir les louer par la suite ? Comme le souligne Franck Biasotto, « les propriétaires de logements vides sont souvent des gens qui ont beaucoup de patrimoine mais manquent de liquidité. Le patrimoine toulousain est détenu par des personnes vieillissantes qui n’ont plus forcément accès au prêt ».

Plusieurs pistes de réflexion sont donc étudiées pour pouvoir rassurer les propriétaires, surtout les particuliers, et les aider à remettre leur bien en état. Mise en place de prêts à taux zéro pour la rénovation, conventionnement de location moins long, possibilité pour la mairie d’intervenir en en tant que garant pour les personnes trop âgées pour emprunter… « Rien n’est formalisé pour l’instant, car il faut que ce soit quelque chose de simple et lisible pour les toulousains. Nous avons la volonté de créer une SEM (Société d’économie mixte) chargée justement de l’aide à la rénovation de ces bâtiments et logements vacants d’ici à 2018 », ajoute l’élu.

Bâtiments publics vides, des années de luttes et d’occupation

Un des principaux combats des associations a été et demeure la lutte contre la vacance des bâtiments publics. Qu’ils appartiennent à l’Etat, aux collectivités locales, à la mairie ou aux bailleurs sociaux. La métropole était parsemée de ce type de bâtiments il y a une dizaine d’années. Une situation inacceptable pour de nombreux citoyens et travailleurs sociaux. C’est ainsi que sont nés le GPS, pour la partie travailleurs sociaux, et le Cedis (Collectif d’entraide et d’innovation sociale), côté citoyens.

“Nous notre démarche ça a été de dire aux pouvoirs publics ‘Il y a des bâtiments vides, servez-vous en’”, explique Thomas, du Cedis.

Le Cedis encourage à chaque fois le propriétaire du logement squatté à aller au tribunal, afin de ne pas être tenu pour responsable en cas d’incident sur les lieux. “On essaie à chaque fois de négocier pour pouvoir rester jusqu’à la fin de l’année scolaire”, explique Virginie. Car le Cedis loge essentiellement des familles avec parfois des enfants en bas âges ou scolarisés. Sur trois ans, entre 300 et 350 personnes ont été logées dans les squats ouverts par le Cedis, qui apporte aussi de l’aide sur d’autres squats en Haute-Garonne.

“On est dans la proposition”, ajoute Thomas au nom du collectif. Lui comme Virginie soulignent le travail réalisé conjointement avec la préfecture et Daniel Rougé à la mairie depuis que celle-ci a changé de bord politique.

Cedis et mairie travaillent maintenant main dans la main

“Avant on n’avait pas de dialogue avec la préfecture et la mairie, maintenant on est partenaires, c’est énorme !” sourit Virginie. Chez les membres du GPS et du Cedis transparaît le soulagement d’avoir enfin été entendu. “Maintenant il n’y a presque plus de bâtiments vides en centre-ville, ajoute Thomas. L’Etat les a tous utilisés, pour la mairie il y en a de moins en moins, et on travaille avec les bailleurs sociaux.” S’il reste des bâtiments publics vides et inutilisés c’est qu’ils sont pour la plupart en trop mauvais état.

“On commence à avoir tout épuisé maintenant”, nous confirme Daniel Rougé, joint mi-décembre. L’adjoint en charge des affaires sociales explique les stratégies développées par la municipalité :

“Pour les bâtiments de la mairie on demande de les mettre à disposition et lorsqu’il faut faire des aménagements on rénove ; avec les bailleurs sociaux on demande à ce qu’ils nous louent les logements, puis on les restitue à dates fixes, on s’arrange.”

L’élu se positionne contre la réquisition officielle. “Quand il y a un bâtiment vide, on dit ‘mettez le à notre disposition’, on fait des travaux de mise en sécurité et on loue”, résume Daniel Rougé.

Exemple avec le bâtiment rue d’Alès occupé pendant deux ans par le Cedis. L’immeuble, racheté par Habitat Toulouse à l’été 2016, a été en partie rénové. “On vient de créer 25 places pour les femmes seules cet hiver, explique Daniel Rougé. Ensuite il sera totalement restauré et transformé en logement social.” Une victoire pour les membres du Cedis et du GPS qui soulignent que c’est justement de cette manière- là qu’ils souhaitaient voir les bâtiments réutilisés.

Pour l’adjoint aux affaires sociales de la mairie de Toulouse, ce type d’initiatives est indissociable d’un travail avec des associations spécialisées sur la réinsertion sociale. Même son de cloche chez son collègue au Logement : “Le logement c’est facile, mais ce qui est compliqué c’est l’accompagnement social, juge Franck Biasotto. Pour les populations venues de la rue, il faut un accompagnement social, médical.” Il se dit très satisfait du travail effectué par le Cedis et souhaite renouveler ce genre d’expérience.

Il faut dire aussi que ce collectif a fait de l’insertion l’un des critères essentiels dans le choix des familles hébergées en squat. “On les accueille parce qu’elles font des démarches administratives, comme demander un logement à l’Etat. Il faut une certaine cohérence”, glisse Thomas.

Logements vides, un « problème culturel » ?

Face à cette incohérence entre le nombre de personnes à la rue, et le nombre de logements laissés vacants, plusieurs débuts de solution existent. A commencer par la réquisition. Deux droits s’opposent : le droit à la propriété, inscrit dans la Constitution, et le droit au logement, reconnu comme fondamental et “à valeur constitutionnelle” par le Conseil Constitutionnel en 1995. Aujourd’hui il paraît difficilement concevable d’obliger un propriétaire, a fortiori un particulier, à utiliser voire louer son bien. Mais est-il acceptable de priver des milliers de personne de leur droit au logement, pour protéger le droit à la propriété d’autres ? Cette question anime tout le débat.

Pour ce qui est du nombre de bâtiments détenus par les pouvoirs publics et laissés inoccupés, il a lui diminué à Toulouse ces dernières années à en croire le Cedis. Certains ont été squattés ou réquisitionnés illégalement, d’autres transformés en place d’hébergement d’urgence, mais surtout beaucoup ont été revendus au parc privé.

En ce qui concerne les bâtiments appartenant à des personnes morales de droit privé (entreprises, associations, etc), même si la préfecture et le maire détiennent des pouvoirs de réquisition, ils sont en réalité très peu appliqués.

Enfin, du côté des logements vacants détenus par des particuliers, leur nombre n’a pas baissé dans la ville rose, au contraire.

“Je pense qu’il y a un problème culturel, estime Thomas, du Cedis. On voit de moins en moins de gros bailleurs avec des bâtiments vacants mais de plus en plus de propriétaires qui gardent leurs logements vides”.

Retards de paiement, dégradations, impayés… Un ancien professionnel de l’immobilier confie que les histoires de déboires avec des locataires circulent par le bouche-à-oreille entre propriétaires. De quoi en décourager certains de louer leur bien, d’autant plus que le droit français est très protecteur des locataires. Un début de solution consisterait alors à rassurer les propriétaires, en leur donnant des garanties. Autre mesure, plus coercitive cette fois : l’impôt. La taxation de la vacance peut avoir un réel impact sur les propriétaires et les convaincre d’utiliser leur logement. C’est le cas d’un homme auparavant logé par le Cedis et qui loue désormais l’appartement d’un propriétaire parisien à Compans Caffarelli. Le propriétaire a en effet contacté le Cedis pour pouvoir louer son logement vide à une personne qui en avait besoin, car il voyait ses impôts augmenter. La preuve, selon Thomas, qu’”une taxe ça peut être très efficace pour convaincre les gens de remettre leur bien sur le marché”.

Toutefois, rien ne garantit que la remise sur le marché locatif d’un logement vacant pourra bénéficier aux sans-abri, car louer un appartement requiert bulletin de salaire et caution. Des initiatives de solidarités ou associatives existent néanmoins pour aider les personnes à la rue à retrouver un logement et se réinsérer. C’est le cas par exemple de l’association nantaise Toit à moi, qui loge temporairement des sans-abri grâce à son parc d’appartements et les aide dans les démarches administratives et de recherche d’emploi. Car, comme le relève un des co-fondateurs de cette association, Denis Castin, « le problème d’un sans-abri n’est rarement qu’un problème de logement. Derrière, il y a souvent des difficultés d’insertion, de langue, de culture, de droit… »

Amélie Caralp et Marie Desrumaux.

Crédit image d’ouverture : Pistolero31/Flickr